南宁物业费步入"3元+时代"？未来还会越来越贵吗？

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

收录于合集 #热点关注 62个

文/易居企业集团·克而瑞分析师

俗话说，买房一阵子，住房一辈子，提起物业费，大家都有话要说。

近年来，随着住宅品质提升，房价水涨船高，物业费好像也不低了？

物业费越高，房子越值钱吗？本期我们来聊一聊物业费这些事儿。

普遍为2元+/㎡·月，物业费越来越贵？

三分看房七分看物业，随着对物业服务要求的提升，南宁小区物业费的收取也从过去的旧小区五六毛，到前几年的1-2元，再到现在的2元+，物业费开始步入3元+时代。

据小克不完全统计，本次调研了南宁近年已交付使用及在售的140盘+小区物业费，从中，也对南宁物业的发展情况有一个新的认知。南宁物业的发展，大致可以将其分为“1.0时代”、“2.0时代”和“3.0时代”三个阶段。

南宁物业1.0时代

南宁物业“1.0时代”，多为十几年前交付使用的小区，物业费的定价还维持在之前的水平，大多集中在几毛至1元区间，例如：青秀区的万正鸣翠谷，物业管理0.8元/㎡·月；西乡塘区的锦绣豪庭，物业管理0.75元/㎡·月。

“1.0时代”物业服务水平处于初级阶段，物业服务内容比较单一，部分小区物业无电梯管理，物业服务内容多为保洁、保安等基础内容，没有专业的门禁管控，人员出入随意，存在较大安全隐患；报修维护等响应时间较慢。其实，以目前物业服务的基础内容和物价水平来看，这些南宁老小区一元以下的物业费早已一去不复返了。

南宁物业2.0时代

南宁物业“2.0时代”，物业管理费区间在1-2元/㎡·月，多数分布在1.5元+/㎡·月以上，多为4-7年前入市的楼盘，例如，招商雍景湾、大唐世家、融创九棠府等楼盘物业费都在1.65元/㎡·月。这也是目前交付小区主流物业管理费，较“1.0时代”来看，“2.0时代”物业管理上有了很大的提升：园林有专人定期修剪，社区卫生能够得到及时定期清理；小区拥有智能门禁系统人员，进出安全得到保障，业主满意度更高。

南宁物业3.0时代

2018-2021年，南宁小区物业费开始步入“3.0时代”，目前在售楼盘普遍物业费在2元+/㎡·月。例如，融创九熙府2.8元/㎡·月，华润置地西园悦府2.8元/㎡·月。

随着近几年品牌物业的进驻，楼盘品质的提升，部分洋房、别墅类高端住宅小区已突破到达3元+时代。其中，大唐臻观、阳光城江山璟原、凯旋一号等改善型住宅物业费已步入5元+/㎡·月，最贵的当属凯旋1号，物业管理费8.5元/㎡·月，其次是万科瑧山悦，三年内5元/㎡·月，第四年起8元/㎡·月。

具体来看，相比较“2.0时代”物业费，目前南宁“3.0时代”楼盘物业费涨幅在50%至100%，甚至更高。我们来算一笔账，以100㎡的房子为例，10年前买房总价需要60-70万元，物业费按照1.5元/㎡·月来算，每年需要交1800元左右；如今买房总价需要约130-140万元，物业费按照2.5元/㎡·月来算，每年需要交3000元左右。对比之下看来，住宅成本确实提高了不少。

俗话说，一分钱一分货。“3.0时代”的物业管理也进行了升级，提供的是星级物业服务：24小时安保门岗，车辆行人实时监督；全天候不间断巡逻，无死角闭路监控；快速响应，15分钟响应速度，当天问题当天解决。同时，多家小区也加入了金钥匙联盟，提供1对1定制服务，享有生活管家、出行管家、房屋管家等高端定制服务。

物业收费不一，如何定价？

从1元至8元，为什么现在物业费收费差距较大呢？首先我们先来了解一下物业费谁定价。

根据2020年3月6日广西壮族自治区发展和改革委员会发布的《广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于明确住宅物业服务收费有关问题的通知》得知，普通住宅小区前期物业管理服务费标准和停车服务收费标准，实行政府指导价管理。

图：广西壮族自治区发展和改革委员会网站截图

接着，小克从相关政民互动留言板得知，鉴于自治区住建厅目前尚未出台全区物业服务等级评定指导意见，正式出台南宁市新的物业服务收费管理政策需一定时间。整体来看，在目前新的物业服务收费管理政策尚未出台阶段，各楼盘物业公司依据各自服务内容、服务水平实行自主定价。

图：广西南宁市人民政府门户网站政民互动答疑截图

物业费涨了，物业服务有哪些？

随着物业费的水涨船高，好的服务与品质才能得到业主的认可。

从几毛到几块的跨越，那么物业公司日常服务内容主要是哪些呢？据了解，物业管理服务通常包括两大内容：日常管理和特约服务。日常管理通常包括以下八大板块：日常养护，清洁绿化，安全保卫，消防工作，房屋共用部位的维护与管理，征收各类费用、保管使用管理基金，协调各方面社会关系，处理好物业内部人际关系。特约服务是指根据业主和住户需要，提供的定制服务，如订票送票、送货上门等。

2020年3月26日，自治区住建厅联合自治区发展改革委，发布了《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准(试行)》）（以下简称《服务等级标准》），将物业服务内容和服务标准分为五个等级，让物业服务内容“有章可循”。

根据《服务等级标准》，服务要求方面，一级物业，接到业主水、电、气等紧急报修时，能够快速记录问题，要求15分钟内到达现场处理，二级、三级都要求20分钟内达现。

协助维护公共秩序方面，一、二级物业，主入口需要24小时值班，主入口以外的其他出入口根据需要设置值勤并有值勤记录，无人值守的出入口设有定期巡查并有巡查记录。

保洁服务方面，一、二级物业服务，引导住户分类投放垃圾，每单元设置至少一组分类垃圾桶，垃圾日产日清，每日收集并清运垃圾至少1次，公共区域的保洁，每日至少2次。

其实，现在的物业服务内容早已不仅仅是传统的保洁、绿化、保安三大块，更多人性化的服务、更高的服务标准被纳入物业服务管理内容：多重智能安防体系和24小时全天候保安巡查；暖心提供老人陪同、小孩接送等服务；这些服务的提升也从另一方面增加了物业管理的成本。

总体来看，随着物业公司运营成本的增加，园林品质上升、人员工资、设备设施费用等费用上涨，个别老小区物业公司面临入不敷出的困境，物业费上涨也是预料之中。作为业主最担心的就是物业费上去了，可是物业服务水平还停留在原地。物业费值不值，说到底还是看各家物业公司能提供的服务水平。

物业费逐年上涨，“高价”物业费小区值得入手吗？

如果说当初购房时考虑的小区配套、学区、地段这些因素是小区的“硬实力”，那么如今的物业服务就是小区的“软实力”。在物业公司能提供优质的服务下，物业费较高的房子值不值得买，可以从以下两个角度来分析。

（1）延缓物业衰老，居住品质感更好

随着时间的流逝，小区物业难以避免会面临衰老、破损等问题，优质的物业能够迅速反应，安排维修及维护，在一定程度上能够延缓物业的衰老进程。同时，优质物业能够提升居住舒适度，24小时巡逻、安防系统、园林绿化养护、节日问候等细节之处，能够带来居住的满意度。

（2）好口碑物业，具有保值性

近日，易居克而瑞总部在上号发布了「2021物业服务力系列测评成果」。万科、绿城、碧桂园三家企业名列前三，融创、招商、世茂、中海、华润、金地等企业也榜上有名，我们来看看这几家口碑较好的物业企业在南宁表现。

万科城，由万科物业有限公司管理，住宅物业费（北区）2.23元/㎡·月，目前二手房均价1.5万+。华润幸福里，由华润万象生活有限公司管理，住宅物业费3.5元/㎡·月，目前二手房均价3.5万+。绿城春江明月，由绿城物业管理，住宅物业费2.3-2.5元/m²/月，目前二手房均价2万+。确实，从二手房价格走势看出，除了小区本身硬实力，好的物业能让小区有更好的保值性，确实能为小区物业加分不少。

图：安居客网二手房价格走势图

整体来说，物业费上涨是市场物价水平逐年上涨的结果，物美价廉往往是小概率出现。小区物业说到底，是物业公司和业主共同努力的结果，当物业的收入失去保障，随之而来的是物业服务品质的下降；另一方面，物业公司要把物业费用在正确的地方，用心维护好社区的公共区域和园林绿化，提升服务品质，营造出一个让业主满意的生活场景，那么好物业的价值也就由此体现了。

看过了这些，你家物业费是多少？欢迎加入小克的调研~

↓↓↓点击识别下方二维码参与问卷调研，期待您的留言。

文章来源：CRIC广西；相关涉及克而瑞发布的数据信息版权归克而瑞所有，未经许可，任何平台或个人不得用作商业用途；对于侵权者，克而瑞将保留追究其法律责任的权利。本文仅为个人观点，不代表所在企业观点；公众号“南宁微楼市 “ 微信号（cricgx）”编辑，转载请注明出处。